אני מאמינה בשאלות קשות. בואו רגע ניקח את השאלה ונתקוף אותה באמת ונבין לפחות חלק קטן מהבדיקות המשפטיות שעו"ד מקצועי למקרקעין באמת עושה בשבילכם בחתימת החוזה.
אמ;לק : עסקת מקרקעין היא באמת מבין המורכבות והגדולות שאדם על פי רוב עושה בחייו וכגודל העסקה גודל הסכנה ואכן יש הרבה בורות שאם לא יודעים אותם אפשר ליפול אליהם, זה ככה בתמציתיות למה עו"ד לעסקת מקרקעין הוא חובה.
בואו רגע נצלול לעומק העבודה ונבחן מה בעצם עו"ד למקרקעין באמת עושה?
1. מצב רישום הנכס.
עו"ד ותיקים בתחום המקרקעין יספרו לכם על עשרות אם לא מאות עסקאות
שהדירה X רשומה כY ברישום מקרקעין (טאבו),
מה שכמובן מוריד מאוד את ערך הנכס בסופו של יום.
אז חלק מהבדיקות שהמשרד עושה כדי למנוע מצב עגום שכזה הם:
בדיקת התאמה בין הנכס בפועל לרישום בנסח הרישום, תשריט הבית המשותף, שטר החכירה (בחכירה) מבחינת מיקומה, גודלה והצמדות שקיימות לה. (הצמדות=מחסן/חניות וכו')
בדיקת תאימות הנכס להיתר הבנייה - מבחינת גודל/ הייעוד המותר בה על פי היתר הבנייה. יוער כי בדיקת תאימות הנכס למסמכי הרישום והיתר הבנייה לרבות בכל הנוגע לשטח הדירה, מיקומה הפיזי בתוך הקומה וקיומן של חריגות בנייה מחייב ביצוע מדידה על ידי מודד מוסמך או אדריכל ועניין זה אינו בתחום מומחיותו של עורך הדין.
לצערנו לא תמיד קיימת חפיפה בין המצב התכנוני של הנכס על פי היתר הבנייה לבין מצבו המשפטי וזאת קל וחומר נכון יותר שמדובר בבניינים ישנים ובמיוחד בניינים שנבנו במאה הקודמת.
איך תדעו אם אתם בסיכון גבוה לפוטנציאל אי התאמה?
· דירות בקומת הגג.
· דירות החורגות מגבולות הבניין לחצר הבית.
· דירות הכוללות בנייה קלה.
· דירות ישנות
· דירות בקומות קרקע וקומות מרתף
· דירות קטנות ו/או מבנה הכולל מסדרון ארוך ו/או מבנה חלוקה חריג.
· דירות שמיקומי הפתחים שונים מיתר הדירות בבית המשותף
ועוד...
בדיקות נוספות שהעו"ד עושה בנוגע לאפיון הפיזי של הנכס
2. תיאורו הפיזי של הנכס כמו למשל שטח הדירה (שהרבה פעמים לא תואם!! בגלל הרחבות לא חוקיות וכו' מה שיכול ללמד על העסקה שצריך להוסיף לחשבון בעלות הדירה את ההיטל השבחה, אישור מהנדס ועוד... ) קומה, מספר חדרים ומיקום מדויק.
3. מה מצבו של הנכס אם ראוי או לא ראוי למגורים ו/או שמא זקוק לשיפוץ קל בלבד.
4. תיאור השימוש בנכס, שימוש בפועל והיסטוריית שימוש בנכס – מגורים/ מסחר /משרדים/ לתעשייה ולמחסן כמובן שלכל הגדרה יש אינסוף השלכות מיסויות ומשפטיות ולכן חשוב מאוד באמת לדעת שהנכס יושב תחת ההגדרה הנכונה שכן דירת מחסן ש'הפכה' לדירת מגורים שוויה אינו באמת שוויה של דירת מגורים ולפיכך זה מידע שחובה לבדוק.
5. בדיקת שיעבודים
6. בדיקת עיקולים
7. בדיקת קיומן של הערות נוספות
8. הערת אזהרה
9. בדיקת הפקעות
אם הגעתם עד כאן כנראה אתם הולכים לבצע עסקת מקרקעין בקרוב. עם ניסיון של מאות עסקאות מאחורינו נשמח לתת לכם גב מקצועי בעסקת חייכם והכל בשפה פשוטה וחיוךJ